С каждым годом все больше гостей столицы, приезжая на непродолжительный срок, стремятся остановиться не в роскошной гостинице, а в сервисных квартирах , что находятся в престижных жилых домах центра Москвы. Апарт-отели и мини-гостиницы, распространенные на Западе и завоевавшие популярность в Санкт-Петербурге, в российской столице пока представлены считанными экземплярами. Объясняется это тем, что инвестиции в их строительство не являются прибыльным бизнесом для девелоперов. Ставки делаются на частный сектор , который динамично развивается. По мнению экспертов, рост предложений по сервисным квартирам может привести к снижению ставок посуточной аренды, а это хороший прогноз для туристов.

 

Как дома

По словам Альбины Якушенковой, директора отдела аренды компании “Беатрикс”, снимать квартиру на посуточной основе намного выгоднее, чем арендовать номер в гостинице. В отличие от гостиничного номера сервисная квартира просторнее , в ней присутствует весь набор тех вещей, которыми человек привык пользоваться дома. Это оборудованная полноценная кухня с набором необходимой бытовой техники, включая вместительный холодильник, а не мини-бар, как в гостинице. У арендатора есть возможность самостоятельно готовить и таким образом снижать издержки на питание. “Это приватность — качество, которое человек никогда не получит в гостинице”, — отмечает она. К тому же квартиры, сдающиеся на посуточной основе в центре Москвы, являются сервисными , т. е. в них производятся уборка, смена белья. За дополнительную плату, как в гостинице, можно заказать стирку и чистку белья, нанять автомобиль с водителем, переводчика, гида и т. п. Денис Шмарев, заместитель генерального директора “Интермарк Сервис Апартментс”, отметил, что в 2005 г. услугой по аренде жилья для сотрудников на короткие сроки стало пользоваться все больше компаний. “Наш сегмент — это корпоративные клиенты, люди, приезжающие в краткосрочные и среднесрочные командировки, — говорит он. — Больше всего востребованы двухкомнатные квартиры в центре города, рассчитанные на 1-2 человек. Сервисные квартиры за Садовым кольцом пользуются меньшим спросом”.

 

По словам Ирины Жаровой-Райт, управляющего партнера Nordblom Group, исследования, проведенные компанией, показывают, что в основном услуга востребована иностранцами . Так, порядка 27% постояльцев сервисных квартир — западные бизнесмены, 18% — туристы, 14% — посетители международных конференций и выставок, проходящих в Москве.

В 2005 г. сегмент рынка “сервисные квартиры” развивался активно. Альбина Якушенкова назвала несколько причин. Первая — это недостаток гостиничных номеров в связи со сносом и реконструкцией гостиниц уровня “3 и 4 звезды” в центре Москвы, услугами которых пользовались иностранцы, а также высокие цены на номера в гостиницах класса люкс.

Вторая причина — падение доходности квартир при сдаче в долгосрочную аренду . Как показала практика, в условиях загруженности более 70% (квартира сдается на срок более 260 суток в году) доходность от сдачи ее в краткосрочную аренду в среднем в два раза выше, чем при заключении долгосрочного договора. Если двухкомнатную квартиру в районе ул. Тверской можно сдавать примерно за $2500 в месяц на долгосрочной основе, то при сдаче в посуточную аренду эта же квартира приносит порядка $4000 в месяц. Правда, эксперт признала, что в сервисных квартирах хозяевам чаще приходится делать ремонт, а мебель и оборудование скорее изнашиваются. Ожидания рисков гражданской ответственности перед третьей стороной (например, что наниматель затопит соседей) оказались неоправданными, так как большинство клиентов — это иностранные бизнесмены, приезжающие в Москву в командировку по приглашению крупных транснациональных компаний, и эти же компании расплачиваются с арендодателями и несут корпоративную ответственность за своих сотрудников (правда, это нужно не забыть четко прописать в договоре).

Проявившаяся тенденция к легализации доходов от сдачи квартир в аренду стала третьей причиной. По словам эксперта, раньше командированные, приезжающие в Москву, не могли рассчитывать на получение чека или иного свидетельства об оплате, а безналичный расчет был невозможен, так как хозяева квартир скрывали факт получения доходов. В новых условиях работы арендаторы квартир могут рассчитаться как наличными, так и по безналичному расчету, включая кредитные карты.

Значимым фактором на рынке аренды стало общее снижение доходности квартир, приобретаемых для сдачи в аренду. По словам экспертов из компании “Беатрикс”, если до 2000 г. доходность при покупке квартиры с целью последующей сдачи в аренду составляла 15-20% годовых (квартиры в среднем окупалась за 5-6 лет), то в 2005 г. ставка упала до 6%, как следствие, срок окупаемости увеличился до 12-15 лет.

Не следует забывать и растущую дороговизну ремонтных работ . Риэлторы отметили, что если несколько лет назад, для того чтобы сдавать квартиру площадью 60 кв. м в востребованном районе за $2000 в месяц, требовалось вложить в ремонт и обстановку около $15 000-20 000, то в 2005 г. для сдачи квартиры по такой же ставке потребовались бы вложения в два раза больше.

 

Апартаменты в дефиците

Апарт-отели давно приобрели популярность на Западе, но в Москве их наличие крайне ограниченно. “Понятие "апартамент" в российском законодательстве обозначает номер (в гостинице) в качестве средства размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной-столовой, спальни), имеющий кухонное оборудование”, — говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. В девелоперской компании “Парк Групп” отметили, что апартаменты, по сути, представляют собой место временного проживания. Это уже не гостиница, но и не постоянное, предполагающее прописку жилье, что с учетом вековых российских традиций до сих пор снижает общественный интерес к этой форме недвижимости. В других странах, где институт обязательной регистрации почти неизвестен, например в США с их активной трудовой миграцией населения, покупка временного жилья — апартаментов является обычной практикой.

“На сегодняшний день доходные апартаменты — одно из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости Сочи, — говорит Александр Пляцевой, вице-президент по стратегическому планированию компании "Диал Строй Инвест". — В этом году мы начали реализацию проекта "Идеал-house" — элитного жилого комплекса, расположенного в парковой зоне, на Курортном проспекте, недалеко от отеля Radisson SAS Lazurnaya. Дом галерейно-секционного типа учитывает климатические особенности курортного города. Из окна каждой квартиры, начиная с первых этажей здания, открывается панорамный вид на море. В комплексе имеются квартиры нескольких типов — от 69 до 154 кв. м, а также двухуровневые пентхаусы площадью 325-365 кв. м”. Помимо жилого комплекса “Идеал-house” в клубную систему входят элитный коттеджный поселок “Сказка”, а также жилой многофункциональный комплекс “Идеал-city”, где определенная часть квартир также будет сдаваться в аренду. “Мы реализуем дорогое курортное жилье и хорошо понимаем, что собственники — члены клуба не планируют постоянно проживать в Сочи, поэтому услуга по сдаче апартаментов является неоспоримым преимуществом, — отмечает Александр Пляцевой. — Апартаменты могут рассматриваться в качестве доходной недвижимости, позволяющей окупать ее содержание и получать прибыль”. Апартаменты предусмотрены также в курортном комплексе “Александрийский маяк”. Как и в первом случае, по мнению, Марины Маркаровой, хозяин сможет использовать их по своему усмотрению: например, приезжать на лето, а в остальное время сдавать в аренду или жить постоянно.

В Подмосковье апартаменты предусмотрены в жилых загородных комплексах сети “Витро Вилладж” , строительством которых занимается компания “Парк Групп”. Как отмечает президент компании “Парк Групп” Олег Маринин, клубный принцип объединения потенциальных покупателей апартаментов, ярко проявившийся в “Витро Вилладж Курорт” на Калужском шоссе, будет доминирующим и при развитии новых проектов — “Витро Вилладж Кантри” (на берегу Москвы-реки под Звенигородом) и “Витро Вилладж Клаб” (в 1,5 км от МКАД рядом с пос. Немчиновка между Рублевским и Можайским шоссе), где начало строительства планируется на март 2006 г.

В настоящее время по принципу апарт-отелей в Москве работает несколько гостиниц. По словам Ирины Жаровой-Райт, это “Конгресс-отель Ирис” , апарт-отели “Волга” и “Международная-2”. Гостиница “Международная-2” располагается рядом с Центром международной торговли на Краснопресненской набережной. Она состоит из 550 номеров-апартаментов. Площадь апартаментов колеблется от 26 до 212 кв. м. Номера оборудованы телефонной связью, необходимой теле- и бытовой техникой, посудой, мебелью. В отдельных апартаментах установлен компьютер с доступом в Интернет. На кухне стандартный для апартаментов набор кухонного оборудования.

Апарт-отель “Волга” расположен недалеко от Садового кольца, в районе ст. м. “Сухаревская” (Докучаев переулок, 2), в отремонтированном блочном жилом доме. В нем 229 апартаментов площадью от 40 до 90 кв. м, по сути представляющих отдельные квартиры с полным набором бытовой техники.

“Конгресс-отель Ирис” находится на севере Москвы (Коровинское шоссе) и состоит из двух зданий, одно из которых занимает обычный отель, а второе — апарт-отель, состоящий из 44 номеров. Площадь апартаментов — от 34 до 116 кв. м. Номера полностью оборудованы всей необходимой техникой и посудой. По данным Nordblom Group, 60% постояльцев “Ириса” — корпоративные клиенты, 77% из них — иностранные, а 23% — российские компании. В число самых активных арендаторов входят представители азиатских компаний, в частности корейских. К примеру, постоянный клиент “Конгресс-отеля Ирис” — компания Samsung.

Мини-отели

Отели, рассчитанные на небольшое количество номеров, где создана приближенная к домашней атмосфера, также популярны в Европе. Сейчас это направление динамично развивается в Санкт-Петербурге , где на данный момент функционирует около 100 мини-отелей. “То, что в России называют мини-отелями, на Западе обычно носит название "пансион" , — рассказывает Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики "Коммерческая недвижимость. Бекар". По петербургской классификации мини-гостиницей считается отель, содержащий менее 20 номеров (в среднем 5-7), предоставляющий клиентам дополнительные услуги и обеспечивающий круглосуточное обслуживание”. Основными услугами мини-гостиниц могут считаться уборка, оформление документов на проживание (регистрация, оформление командировки), предоставление завтраков и обедов (в этом случае в мини-отеле организуются кухня и столовая). Наряду с основными услугами многие мини-гостиницы оказывают дополнительные, например встречу на вокзале, в аэропорту, трансфер на вокзал или в аэропорт, визовые услуги, заказ железнодорожных билетов, заказ билетов в театры и на экскурсии и проч. В результате мини-гостиница превращается в небольшой холдинг, выполняющий функции и гостиницы, и турагентства.

Преимущество мини-гостиницы заключается в том, что ее могут успешно обслуживать всего несколько человек . В Петербурге немало мини-гостиниц, которые являются семейным бизнесом и обслуживаются 2-3 членами семьи. Однако эксперты заметили, что в последнее время на рынке мини-отелей заметна тенденция к консолидации — объединению в сети и ассоциации. Это обосновано прежде всего экономически, так как, имея общий брэнд, можно снизить издержки на рекламу, обслуживание, бронирование и т.д. При объединении в сеть обычно организуются единая служба технической поддержки, отдел бронирования, клининговая служба. У сети мини-гостиниц появляется возможность обслуживать группы туристов. Кроме того, создание сети продвигает единые стандарты качества, что позитивно настраивает потребителя ко всем предприятиям, входящим в данное объединение.

“Успеху мини-отелей в Санкт-Петербурге способствовал крайне ограниченный гостиничный фонд конца 1990-х”, — говорит Игорь Лучков. На данный момент в Северной столице наибольшее развитие получили проекты небольших форматов — от отдельных квартир, перепланируемых под мини-гостиницу, до небольших зданий (или части зданий) на 10-20 номеров или квартир. В большинстве своем мини-гостиницы в Петербурге представляют собой расселенную и отремонтированную бывшую коммунальную квартиру, иногда занимающую целый этаж. Квартира находится в центре города в старом доме, преимущественно на 1-м этаже. В данном случае “центр города” обозначается довольно жестко: хорошим расположением для мини-гостиницы считается зона 10-минутной досягаемости Невского проспекта. По данным портала allcafe.info, более половины мини-гостиниц Санкт-Петербурга находятся в Центральном районе.

В Москве мини-отели планируется размещать в центре города в отдельно стоящих особняках исторической застройки. Маркетинговые исследования показали, что именно такой формат сейчас востребован рынком. По словам Игоря Лаврика, генерального директора компании “Стабильная линия”, преимущество мини-отелей по сравнению с квартирами в частном секторе заключается в том, что сервисная квартира находится в обычном жилом доме, где соседи могут отрицательно относиться к факту частой смены нанимателей в отличие от гостиницы, где права у проживающих одинаковы. “ Гостеприимство — это изначальный ключевой фактор гостиничного бизнеса”, — подчеркивает он.

Но пока рынок мини-отелей в российской столице развит слабо . Это объясняется и тем, что, по словам Дениса Шмарева, в центре города не так уж много места для таких проектов, а сами проекты финансово емкие. При небольшом количестве номеров рентабельность проекта невысокая, а срок окупаемости продолжительный. Правда, правительство Москвы выделило строительство небольших 3-звездочных отелей в центре Москвы в приоритетную программу и обещает инвесторам содействие в начинаниях. Построить в Москве целую сеть, состоящую примерно из 10 мини-гостиниц, планирует компания “Стабильная линия”.

 

Финансовая выгода

При выборе места проживания клиенты, естественно, очень часто руководствуются не только критерием удобства, но и финансовой стороной вопроса . По словам Ирины Жаровой-Райт, арендные ставки, действующие в столице в сегментах “мини-отель”, “апарт-отель” и “сервисная квартира”, сопоставимы. К примеру, суточная ставка на аренду сервисной квартиры во многом зависит от качества и полноты оборудования. Можно найти варианты на 20-30% и даже в три и более раз дешевле, чем на номера в отелях соответствующего класса. Есть и такие, которые не уступают по цене.

“Наша компания предлагает квартиры в нескольких ценовых категориях, — рассказывает Денис Шмарев. — Арендные ставки на двухкомнатную квартиру в центре колеблются от 3300 до 5100 руб. Например, двухкомнатная квартира на Новом Арбате сдается нами за 4500 руб. в сутки при проживании до 7 дней, 4200 руб. — от 8 до 29 дней и 3900 руб. — от 30 дней и более. При длительном проживании (более 90 дней) цена снижается до 3600 руб. за сутки”.

Ставки за номера в апарт-отеле “Волга” зависят от количества комнат и колеблются от 190 до 250 Euro в сутки, примерно по такому же принципу формируются цены на апартаменты в “Конгресс-отеле Ирис”. В гостинице “Международная-2” суточные ставки — $200, $250 и $300 за 1-, 2- и 3-комнатные апартаменты соответственно. Предусмотрены скидки в зависимости от длительности пребывания и количества забронированных номеров.

 

Инвестиции в бизнес

Для развития краткосрочной аренды жилья как бизнеса необходимы площади. И если раньше жилой фонд под обустройство сервисных квартир в основном формировался за счет приватизированных квартир, то сегодня это квартиры в новых, зачастую элитных домах, которые люди специально приобретают для сдачи в аренду. Для многих потенциальных инвесторов такие сделки рискованны.

По словам Альбины Якушенковой, перед покупкой квартиры клиенту необходимо обратиться в агентство, специализирующееся именно на сдаче в аренду квартир, и предварительно оценить объект именно с позиции его сдачи в аренду . “Вполне вероятно, что ожидания не оправдаются и доходы от инвестиции окажутся ниже, чем казалось вначале”, — говорит она.

“Если рассматривать апарт-отель, то доходность от такого проекта будет несколько выше, чем от реализации проекта новой гостиницы, — говорит Ирина Жарова-Райт. — Инвестиции в гостиничную недвижимость — это длинные деньги, поскольку инвестор будет возвращать их значительно дольше, чем, к примеру, инвестировав в строительство торгового или офисного объекта”.

В одном из строящихся жилых домов в районе ст. м. “Проспект мира” девелопер решил отвести под апартаменты целый подъезд. Но массовым явлением строительство доходных апартаментов в ближайшем будущем вряд ли станет. Как пояснил Юрий Синяев, начальник отдела продаж Группы компаний “Конти”, срок окупаемости таких квартир сопоставим со сроком окупаемости гостиниц и составляет в среднем 7-8 лет. Для сравнения: торговые и бизнес-центры окупаются за 3-5 лет. По мнению экспертов, чаще всего строительные компании оставляют квартиры за собой с целью увеличения собственной капитализации или это имиджевые апартаменты, предназначенные для временного проживания партнеров.

“При существующих ценах на элитную недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать квартиры, — говорит Марина Маркарова. — Так они сразу получают прибыль и не замораживают активы на долгий срок”. Но, как отметила Ирина Жарова-Райт, при условии стабильного роста на рынке, а также стабильной экономической и политической обстановки возврат инвестиций при строительстве апарт-отелей может произойти через 3,5-5 лет.

По данным компании “Стабильная линия”, средний объем инвестиций на каждый объект сети малых гостиниц в историческом центре Москвы равен примерно $4,5-5 млн. “Мы как предполагаем привлечение денежных средств для реализации наших гостиничных проектов на договорной основе с юридическими лицами, так и рассматриваем возможность привлечения средств от физических лиц путем создания паевых инвестиционных фондов, — говорит Игорь Лаврик. — Мы ждем будущих партнеров-соинвесторов, имеющих возможность инвестирования не менее $300 000”.

Как рассказал Игорь Лучков, мини-гостиницы стали гарантированным вариантом размещения капитала в Петербурге, они приносят стабильные доходы своим владельцам. Вложения в создание мини-гостиницы (расселение этажа и ремонт) составляют около $2000 за 1 кв. м. Учитывая, что средняя площадь мини-гостиницы — 200 кв. м, итоговый объем вложений составляет около $400 000, а срок окупаемости — 4-5 лет. Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды — поиск и выкуп подходящих помещений. Туристы, приезжающие в Санкт-Петербург, предпочитают центр города. Однако свободных площадей, пригодных для использования, в центре осталось очень немного — новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается владельцами крайне неохотно. “Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами — ветхостью, плохими коммуникациями, обременениями Комитета по защите памятников и т. д.”, — отмечает он.

 

Перспектива со знаком плюс

По мнению Альбины Якушенковой, в 2006 г. по сервисным квартирам можно ожидать увеличения предложений и снижения арендных ставок. К примеру, в районе Тверской — с $150-250 в сутки до $120-200.

Активизируется процесс строительства мини-отелей . Компания “Стабильная линия” получила задание (по постановлению правительства Москвы ? 314 ПП от 3 мая 2005 г.) разработать предпроектную документацию по четырем адресам в ЦАО. В частности, мэром Москвы Юрием Лужковым подписано распоряжение ? 1051 от 15.06.2005 на разработку предпроектной документации на строительство отеля на месте утраченного здания историко-культурного назначения по адресу: Гагаринский переулок, вл. 8/1. Объект являлся памятником истории и культуры “Жилой дом середины ХIХ в.”. Планируется восстановление исторического облика здания под 4-звездочный мини-отель (апарт-отель). Как рассказали в компании “Стабильная линия”, в нем будет 30 просторных апартаментов, из которых 25 — “бизнес-люксов”, идеально подходящих для работы и отдыха, три номера — “люкс-апартаменты”, предназначенные для гостей, приехавших на долгий период, и два “сьюта” для ценителей роскоши, а также ресторан, бар, конференц-зал, салон красоты, двухэтажный подземный паркинг.

Эксперты отмечают, что многие девелоперы уже задумываются о выделении нескольких этажей под апарт-отель при строительстве гостиниц и торгово-офисных зданий и есть вероятность того, что в обозримом будущем они выйдут на рынок.

“Мини-отели, апарт-отели и сервисные квартиры в частном секторе будут существовать параллельно друг другу, — подводит итог Денис Шмарев. — Значительную конкуренцию друг другу они не составят, по крайней мере еще долго”.

 

 

Источник : Ведомости

 

Бронирование гостиниц Москвы и России. Забронировать номер гостиниц и мини-отелей онлайн.